Architekten für Neubau-Mehrfamilienhäuser auf Mallorca: drei erfolgreiche Projekte
Drei Fallstudien zur Wohnarchitektur in Manacor und Portocolom, erklärt anhand der Entscheidungen, die Positionierung auf dem Grundstück, Privatsphäre und Bezug zur Umgebung bestimmen.
Ein Neubau-Mehrfamilienhaus auf Mallorca muss mehrere Fragen gleichzeitig lösen: das städtebauliche Potenzial des Grundstücks, die Qualität jeder einzelnen Wohnung, die Baukosten und die Präsenz des Gebäudes im Straßenraum. Llorenç Brunet Arquitectes, 1996 in Manacor gegründet, plant seit drei Jahrzehnten Wohngebäude im Osten Mallorcas.
Die ersten Entscheidungen prägen das gesamte Leben eines Gebäudes. Ein schlechter Grundriss, ein schwacher Bezug zur Straße oder Terrassen ohne Privatsphäre lassen sich später nicht allein durch die Ausstattung korrigieren. Diese drei Projekte zeigen, wie die Bedingungen eines Grundstücks Teil der architektonischen Lösung werden können.
Was ein Neubau-Mehrfamilienhaus leisten muss
Ein neu errichtetes Mehrfamilienhaus ist ein Neubau mit mehreren eigenständigen Wohnungen sowie Gemeinschaftsbereichen wie Eingangshalle, Treppenhaus, Aufzug, Dach oder Stellplätzen. Der Architekt prüft die Machbarkeit, erstellt Entwurf und Ausführungsunterlagen, begleitet das Baugenehmigungsverfahren und leitet die Bauarbeiten bis zur Fertigstellung.
Anders als bei einem Einfamilienhaus wiederholt sich dieselbe Entscheidung über mehrere Geschosse und Wohnungen. Ein erfolgreiches Wohnprojekt muss daher an mehreren Fronten gesteuert werden:
- Potenzial des Grundstücks: Bebaubarkeit, zulässige Höhe, Anzahl der Wohnungen und Stellplätze nach der örtlichen Bauordnung.
- Regelgeschoss: kompakte Erschließung, natürliches Licht und Belüftung, wo immer das Grundstück es zulässt.
- Fassade: Bezug zur Straße, Sonnenschutz und Privatsphäre.
- Vorschriften: kommunale Bauleitplanung, spanisches Baugesetzbuch (Código Técnico de la Edificación), Wohnqualität und Barrierefreiheit.
- Kosten und Instandhaltung: langlebige, pflegeleichte Bauweisen.
Mallorca bringt eine weitere wichtige Bedingung mit: Das verfügbare Bauland ist begrenzt, und die Grundstücke sind häufig durch Brandwände, Ecklagen, Hanglagen oder knappe Abmessungen geprägt. Es Passeig de Na Camel·la, Juníper Serra und Portocolom reagieren auf unterschiedliche Situationen, folgen aber demselben Prinzip: das Grundstück verstehen, bevor das Gebäude definiert wird.
Es Passeig de Na Camel·la: zeitgenössische Architektur zwischen Nachbargebäuden in Manacor
Es Passeig de Na Camel·la, 2009 fertiggestellt, ist ein neu errichtetes Mehrfamilienhaus zwischen Nachbargrundstücken, mit der Hauptfassade zum Passeig d’Antoni Maura und einer Nebenfassade zum Carrer de Sant Llorenç des Cardassar. Das Gebäude besteht aus Untergeschoss, Erdgeschoss und drei Obergeschossen mit Wohnungen. Im Erdgeschoss befindet sich eine Bar, die Obergeschosse dienen dem Wohnen.
Die Herausforderung
Das Projekt musste gewerbliche und Wohnnutzungen in einem gewachsenen Stadtgefüge aufnehmen und dabei die Flucht der Nachbargebäude wahren. Gleichzeitig brauchten die Wohnungen natürliches Licht, Sonnenschutz und Privatsphäre zur Straße hin.
Die gestalterische Antwort
Die Fassade kombiniert hell verputzte Flächen mit großen Öffnungen, die durch Fensterläden oder horizontale Lamellen geschützt sind. Diese Elemente verleihen den Ansichten eine einheitliche Sprache und steuern Sonneneinstrahlung und Privatsphäre der Wohnungen.
Vor- und zurückspringende Elemente erzeugen Tiefe und eine skulpturalere Komposition. Auf Straßenniveau machen große Schaufenster das Gebäude offener und transparenter und trennen die gewerbliche Nutzung klar von den darüberliegenden Wohngeschossen.
Das Ergebnis
Das Ergebnis ist ein zeitgenössisches Gebäude, das sich in das bestehende Stadtgefüge einfügt, die Straßenflucht respektiert und das Verhältnis zwischen aktivem Erdgeschoss und darüberliegenden Wohnungen klar löst.
Juníper Serra: eine vorgehängte Doppelfassade für ein Gebäude zwischen Brandwänden
Juníper Serra ist ein Wohngebäude von 2006 in Manacor, zwischen Brandwänden auf einem Eckgrundstück gelegen, mit gewerblichem Erdgeschoss und vier Obergeschossen mit Wohnungen. Statt einer flachen Straßenfassade führt das Projekt eine vorgehängte Doppelfassade aus vertikalen Flächen ein, die sich nach innen und außen falten.
Die Herausforderung
Fünf Ebenen auf einer relativ schmalen Fassade hätten zu einem sich wiederholenden Fenstergitter führen können, das die Innenaufteilung nach außen zeigt. Ziel war stattdessen, dass das Gebäude von der Straße aus als ein einziges architektonisches Volumen gelesen wird.
Die gestalterische Antwort
Die vertikalen Flächen der Doppelfassade bilden Falten nach innen und außen, die der Fassade Rhythmus und Tiefe geben. Die Balkone liegen als horizontale Plattformen zwischen diesen Flächen, geschützt vor direkter Sonne und vor den Blicken der Nachbarwohnungen.
Die Öffnungen folgen einer gleichbleibenden Ordnung, unabhängig vom dahinterliegenden Raum, und die Oberflächen werden mit herkömmlichen Putzsystemen ausgeführt. Das vollständig verglaste Erdgeschoss wirkt wie ein visueller Sockel des Gebäudes.
Das Ergebnis
Von der Straße aus sind die einzelnen Geschosse nicht ablesbar. Das Gebäude wirkt wie ein durchgehendes, geschlossenes Volumen.
Für den Bauträger bedeutet das eine wiedererkennbare Identität mit herkömmlichen Bauverfahren. Für die Bewohner bietet die gefaltete Fassade besser geschützte Balkone, Schatten und Privatsphäre.
Portocolom: Wohnungen, Landschaft und Pool in einer gemeinsamen Anlage
Das Projekt in Portocolom von 2018 ist eine Wohnanlage in der Gemeinde Felanitx, bestehend aus zwei Mehrfamilienhäusern und einer freistehenden Einfamilienvilla mit einer Gesamtfläche von 4.492,25 m². Die beiden Apartmentblöcke stehen rechtwinklig zueinander und lassen die Mitte des Grundstücks für einen begrünten Gemeinschaftsgarten und einen Pool frei.
Die Herausforderung
Das Grundstück hat ein leichtes Gefälle, gewachsenen Bewuchs und eine Natursteinmauer entlang der Grenze. Die Aufgabe bestand darin, die geforderte Dichte unterzubringen, ohne den Außenraum auf Erschließung und Parken zu reduzieren, und zugleich die Privatsphäre der Erdgeschosswohnungen zu den Gemeinschaftsflächen zu schützen.
Die gestalterische Antwort
In Portocolom wurde die Positionierung auf dem Grundstück vor den Ansichten gelöst. Die Anlage ist um mehrere Schlüsselentscheidungen organisiert:
- Zwei Wohnblöcke, rechtwinklig zueinander angeordnet, die die Mitte des Grundstücks freihalten.
- Ein Gemeinschaftsbereich mit Pool, Sonnenterrasse, Kinderbecken und Whirlpool, in den Garten integriert.
- Private Erdgeschossterrassen, die durch einen Sockel aus lokalem Stein über den Gemeinschaftsgarten angehoben sind.
- 29 Außenstellplätze und drei Fahrradbereiche.
- Ein Rampensystem, das die verschiedenen Zugänge barrierefrei verbindet.
- Erhalt eines großen Teils der Natursteinmauer und von mindestens 30 % des Grundstücks als durchlässige Fläche.
Der Natursteinsockel erfüllt zwei Funktionen zugleich. Er verschafft den Erdgeschosswohnungen mehr Privatsphäre gegenüber dem Gemeinschaftsgarten und verankert die Gebäude optisch im Gelände.
Auf dem angrenzenden Grundstück am Carrer Raó wurde die freistehende Villa in die Mitte des Grundstücks gesetzt, mit einem nach Süden ausgerichteten Pool. Sie genießt mehr Privatsphäre als die Apartmentblöcke und teilt mit ihnen Materialien und architektonische Sprache, sodass die Anlage als geschlossenes Ensemble wirkt.
Das Ergebnis
Die Wohnungen öffnen sich zu großzügigen Terrassen und gemeinsamen Außenbereichen, während die Dächer zur Bucht von Portocolom blicken. Architektur, Vegetation, Stein und Wasser wirken zusammen, um das mediterrane Klima zu nutzen und die Beziehung zwischen Wohnen und Landschaft zu stärken.
Was die drei Projekte gemeinsam haben
Trotz ihrer Unterschiede in Maßstab, Programm und Entstehungszeit teilen die drei Projekte mehrere Prinzipien, die Llorenç Brunet Arquitectes im mehrgeschossigen Wohnungsbau konsequent anwendet:
- Das Erdgeschoss löst die Beziehung des Gebäudes zur Straße oder zum Garten.
- Die Fassade schützt, bevor sie glänzt: Lamellen, Falten und tiefe Terrassen sorgen für Schatten und Privatsphäre.
- Das Gebäude wird als zusammenhängendes Ganzes gelesen und nicht als Summe einzelner Wohnungen.
- Bevorzugt werden langlebige, bewährte und pflegeleichte Materialien und Bausysteme.
Bei einer Wohnanlage verbessert die frühzeitige Klärung der Positionierung auf dem Grundstück Grundrisse, Privatsphäre und die Qualität des Außenraums. Die Zahl der Wohnungen ist wichtig, aber die Art, wie das Gebäude auf dem Grundstück platziert wird, bestimmt einen großen Teil des Endwerts des Projekts.
So gehen wir bei einem Neubau-Mehrfamilienhaus vor
Ein Neubauprojekt durchläuft mehrere Phasen, von der ersten Untersuchung des Grundstücks bis zur Fertigstellung. Das Team vereint Architektur, Baugenehmigungsverfahren, Tragwerksberatung und Projektleitung, sodass der Bauherr während des gesamten Prozesses einen einzigen Ansprechpartner hat.
- Machbarkeitsstudie. Prüfung von Bauordnung, Bebaubarkeit, zulässiger Höhe, möglicher Wohnungszahl und Stellplatzbedarf, idealerweise vor dem Grundstückskauf.
- Vorentwurf. Positionierungsstrategie, Regelgeschoss, erste architektonische Ausrichtung und erste Kostenschätzung.
- Basisprojekt und Baugenehmigung. Unterlagen für den Antrag auf die kommunale Baugenehmigung.
- Ausführungsprojekt. Tragwerk, Haustechnik, Konstruktionsdetails und Massenermittlung gemäß Código Técnico de la Edificación.
- Bauleitung. Baustellenbesuche, Qualitätskontrolle und Koordination mit dem Ausführungsteam und dem Bauunternehmer.
- Fertigstellung und Übergabe. Abschlusszertifikat und Unterlagen für Bezug und Nutzung.
Die Machbarkeitsphase ist eines der wirksamsten Mittel, um das finanzielle Risiko zu senken. Ein scheinbar attraktives Grundstück kann weniger Wohnungen zulassen als erwartet oder eine Stellplatzlösung erfordern, die die Wirtschaftlichkeit der gesamten Anlage verändert.
Seit einigen Jahren wendet das Büro auch Passivhaus- und Energieeffizienzprinzipien im Geschosswohnungsbau an. Manacor 32, 2019 fertiggestellt, zeigt, wie sich diese Kriterien auch in Mehrfamilienhäusern in einem gewachsenen städtischen Umfeld umsetzen lassen.
Häufige Fragen zu Neubau-Mehrfamilienhäusern
Was macht ein Architekt bei einem Neubau-Mehrfamilienhaus?
Der Architekt prüft die Machbarkeit des Grundstücks, erstellt Projekt und Bauunterlagen, begleitet das Baugenehmigungsverfahren und leitet die Bauarbeiten bis zum Abschlusszertifikat. Außerdem legt er Regelgeschoss, Fassade und Gemeinschaftsbereiche fest – Entscheidungen, die sich direkt auf Baukosten und Endwert der Wohnungen auswirken.
Welche Vorschriften gelten für ein neues Mehrfamilienhaus auf Mallorca?
Das Projekt muss die kommunale Bauleitplanung, den Código Técnico de la Edificación, die balearischen Vorschriften zur Wohnqualität und die Anforderungen an die Barrierefreiheit erfüllen, außerdem die Pflichten aus der spanischen Baugesetzgebung.
Wann sollte man den Architekten beauftragen?
Idealerweise vor dem Grundstückskauf. Eine Machbarkeitsstudie klärt, wie viele Wohnungen, Geschosse und Stellplätze das Grundstück tatsächlich zulässt, und hilft zu beurteilen, ob die Wohnanlage wirtschaftlich tragfähig ist, bevor eine größere Investition getätigt wird.
Ein gutes Wohngebäude beginnt mit dem genauen Lesen des Grundstücks
Es Passeig de Na Camel·la, Juníper Serra und Portocolom unterscheiden sich in Maßstab und Entstehungszeit, folgen aber derselben Strategie: die Einschränkungen des Grundstücks zum Teil des Projekts machen. Brandwände, Straßenbezug, Dichte und Gefälle werden zu architektonischen Chancen, wenn man sie von den ersten Entwurfsentscheidungen an berücksichtigt.
Wenn Sie ein Grundstück besitzen oder eine Wohnanlage auf Mallorca prüfen, kann Llorenç Brunet Arquitectes deren Machbarkeit gemeinsam mit Ihnen bewerten.
Kontakt: info@brunetarquitectes.com · +34 971 84 56 84 · Hort de la Vila 5, Manacor.
