Tres casos d’arquitectura residencial a Manacor i Portocolom, explicats a través de les decisions que defineixen la implantació, la privacitat i la relació amb l’entorn.
Un projecte d’obra nova plurifamiliar a Mallorca necessita un equip d’arquitectes capaç de resoldre alhora l’encaix urbanístic del solar, la qualitat de cada habitatge, el cost de construcció i la imatge de l’edifici dins la ciutat. A Llorenç Brunet Arquitectes, estudi fundat a Manacor el 1996, fa tres dècades que projectam edificis residencials al Llevant de Mallorca.
Les primeres decisions condicionen tota la vida de l’immoble. Una planta mal resolta, una relació deficient amb el carrer o unes terrasses sense privacitat no es corregeixen després amb els acabats. Aquests tres projectes mostren com convertir les condicions de cada solar en part de la solució arquitectònica.
Què és una obra nova plurifamiliar i què ha de resoldre l’arquitecte
Una obra nova plurifamiliar és un edifici de nova planta que agrupa diversos habitatges independents amb elements comuns, com ara portal, escala, ascensor, coberta o aparcament. L’arquitecte estudia la viabilitat, redacta el projecte bàsic i el d’execució, tramita la llicència i dirigeix l’obra fins al certificat final.
A diferència d’un habitatge unifamiliar, en un edifici plurifamiliar cada decisió es repeteix en diverses plantes i habitatges. Per això, el projecte s’ha de controlar des de diversos fronts:
- Aprofitament del solar: edificabilitat, alçades, nombre d’habitatges i places d’aparcament que permet el planejament.
- Planta tipus: circulacions compactes, llum natural i ventilació sempre que la parcel·la ho permeti.
- Façana: relació amb el carrer, protecció solar i privacitat.
- Normativa: planejament municipal, Codi Tècnic de l’Edificació, habitabilitat i accessibilitat.
- Cost i manteniment: sistemes constructius duradors i fàcils de conservar.
A Mallorca s’hi afegeix una condició important: el sòl urbà disponible és limitat i sovint està condicionat per mitgeres, cantonades, pendents o parcel·les de dimensions ajustades. Es Passeig de Na Camel·la, Juníper Serra i Portocolom responen a situacions diferents, però parteixen del mateix principi: entendre bé el solar abans de dibuixar l’edifici.
Es Passeig de Na Camel·la, arquitectura contemporània entre mitgeres a Manacor
Construït l’any 2009, Es Passeig de Na Camel·la és un edifici plurifamiliar d’obra nova situat entre mitgeres, amb façana principal al Passeig d’Antoni Maura i façana lateral al carrer de Sant Llorenç des Cardassar. L’edifici disposa de planta soterrani, planta baixa i tres plantes pis. La planta baixa es destina a bar, mentre que les plantes superiors tenen ús residencial.
El repte
El projecte havia d’integrar un programa mixt, comercial i residencial, dins una trama urbana consolidada i mantenint l’alineació amb els edificis veïns. Al mateix temps, els habitatges necessitaven llum natural, protecció solar i privacitat respecte del carrer.
La decisió de projecte
La façana es resol amb paraments de tonalitat clara i grans obertures protegides mitjançant persianes o gelosies de lames horitzontals. Aquests elements unifiquen la composició i permeten controlar l’assolellament i la privacitat dels habitatges.
La combinació d’elements sortints i retranquejats genera profunditat i plasticitat volumètrica. A la planta baixa, els grans aparadors de vidre creen una imatge més oberta i transparent que diferencia clarament l’ús comercial dels nivells residencials.
El resultat
El resultat és un edifici de llenguatge contemporani que s’integra dins la trama urbana existent, respecta les alineacions del carrer i resol amb claredat la convivència entre l’activitat de la planta baixa i els habitatges superiors.
Juníper Serra, una doble pell en voladís per a un edifici entre mitgeres
Juníper Serra és un edifici d’habitatges de 2006 a Manacor, entre mitgeres i en cantonada, amb planta baixa comercial i quatre plantes pis. La façana no es resol com un pla únic, sinó mitjançant una doble pell en voladís formada per plans verticals que es pleguen cap endins i cap enfora.
El repte
Cinc nivells en una façana relativament compacta podien donar lloc a una retícula repetitiva de finestres que revelàs massa la distribució interior. L’objectiu era que l’edifici es percebés des del carrer com una sola peça.
La decisió de projecte
Els plans verticals de la doble pell creen plecs entrants i sortints que donen ritme i profunditat a la façana. Entre aquests plans apareixen els balcons com a safates horitzontals, més protegides del sol i de les vistes creuades.
Els buits segueixen un ordre comú, independentment de l’ús de cada estança, i els acabats es resolen amb revestiments tradicionals. La planta baixa, completament envidrada, funciona com a sòcol del conjunt.
El resultat
Des del carrer no es llegeix cada habitatge de manera independent, sinó un volum continu i coherent.
Per al promotor, això suposa una imatge reconeixible aconseguida amb sistemes constructius convencionals. Per a qui hi viu, significa balcons més protegits, més ombra i més privacitat.
Portocolom, habitatges, paisatge i piscina en un únic conjunt
El projecte de Portocolom, de 2018, és un conjunt residencial al terme municipal de Felanitx format per dos edificis plurifamiliars i una vila independent, amb 4.492,25 m² de superfície. Els dos blocs se situen en perpendicular per alliberar el centre de la parcel·la i crear un jardí comunitari amb piscina.
El repte
La parcel·la presenta un pendent suau, vegetació consolidada i un mur de pedra al perímetre. El repte era assumir la densitat del programa sense convertir l’espai exterior en una simple zona de circulació i aparcament, i mantenir la privacitat de les plantes baixes davant les zones comunes.
La decisió de projecte
A Portocolom, la implantació es va decidir abans que la façana. L’ordenació es basa en diverses decisions principals:
- Dos blocs residencials en perpendicular que alliberen el centre de la parcel·la.
- Zona comuna amb piscina, solàrium, piscina infantil i jacuzzi, integrada dins el jardí.
- Terrasses privades a planta baixa elevades respecte del jardí comunitari mitjançant un sòcol de pedra local.
- 29 places d’aparcament exterior i tres zones per a bicicletes.
- Un sistema de rampes que connecta els accessos sense barreres arquitectòniques.
- Conservació de bona part del mur de pedra perimetral i un mínim del 30 % de la parcel·la com a superfície permeable.
El sòcol de pedra resol dues qüestions alhora: protegeix la privacitat de les plantes baixes davant el jardí comú i ajuda a assentar visualment els edificis sobre el terreny.
A la parcel·la situada al costat del carrer Raó es va projectar la vila, ubicada al centre del solar i amb una piscina orientada al sud. Té més privacitat que els blocs i comparteix amb ells materials i llenguatge arquitectònic, de manera que tota l’actuació es percep com un conjunt.
El resultat
Els habitatges s’obren a terrasses àmplies i a les zones comunes, mentre que les cobertes miren cap a la badia de Portocolom. Arquitectura, vegetació, pedra i aigua treballen conjuntament per aprofitar el clima mediterrani i reforçar la relació entre habitatge i paisatge.
Què tenen en comú els tres projectes
Tot i les diferències d’escala, programa i data, els tres casos comparteixen diverses decisions que Llorenç Brunet Arquitectes aplica de manera recurrent en l’habitatge plurifamiliar:
- La planta baixa resol el contacte de l’edifici amb el carrer o amb el jardí.
- La façana protegeix abans de mostrar: lames, plecs i terrasses aporten ombra i privacitat.
- L’edifici es llegeix com una unitat i no com una suma d’habitatges independents.
- Es prioritzen materials i sistemes constructius duradors, coneguts i fàcils de mantenir.
En una promoció residencial, començar per la implantació permet millorar la distribució, la privacitat i la qualitat dels espais exteriors. El nombre d’habitatges és important, però la manera com l’edifici s’assenta sobre el solar determina bona part del valor final del projecte.
Com treballam un projecte d’obra nova plurifamiliar
Un projecte d’obra nova plurifamiliar passa per diverses fases, des de l’estudi inicial del solar fins a l’entrega de l’edifici. L’equip integra arquitectura, urbanisme, consultoria d’estructures i project management, de manera que el promotor pot treballar amb un únic interlocutor durant tot el procés.
- Estudi de viabilitat. Anàlisi de la normativa urbanística, edificabilitat, alçades, nombre possible d’habitatges i aparcament, preferiblement abans de comprar el solar.
- Avantprojecte. Implantació, planta tipus, primera imatge de l’edifici i estimació inicial de cost.
- Projecte bàsic i llicència. Documentació necessària per tramitar la llicència d’obres municipal.
- Projecte d’execució. Estructura, instal·lacions, detalls constructius i amidaments d’acord amb el Codi Tècnic de l’Edificació.
- Direcció d’obra. Seguiment, control de qualitat i coordinació amb la direcció d’execució i l’empresa constructora.
- Final d’obra i entrega. Certificat final i documentació necessària per a la posada en ús de l’edifici.
L’estudi de viabilitat és una de les fases que més risc econòmic pot evitar. Un solar aparentment atractiu pot admetre menys habitatges dels previstos o exigir una solució d’aparcament que modifiqui completament els números de la promoció.
Des de fa anys, l’estudi també aplica criteris d’eficiència energètica i casa passiva a l’habitatge col·lectiu. Manacor 32, de 2019, mostra que aquests principis també es poden incorporar en edificis plurifamiliars situats dins un teixit urbà consolidat.
Preguntes freqüents sobre obra nova plurifamiliar
Què fa un arquitecte en una obra nova plurifamiliar?
Estudia la viabilitat del solar, redacta el projecte bàsic i el d’execució, tramita la llicència i dirigeix la construcció fins al certificat final. També defineix la planta tipus, la façana i els espais comuns, decisions que condicionen el cost de l’obra i el valor final dels habitatges.
Quina normativa ha de complir un edifici plurifamiliar d’obra nova a Mallorca?
S’ha d’adaptar al planejament urbanístic municipal, al Codi Tècnic de l’Edificació, a la normativa d’habitabilitat de les Illes Balears i a les exigències d’accessibilitat, a més de les obligacions establertes per la normativa d’ordenació de l’edificació.
Quan convé contractar l’arquitecte?
Preferiblement abans de comprar el solar. Un estudi de viabilitat permet conèixer quants habitatges, plantes i places d’aparcament admet realment la parcel·la i ajuda a comprovar si la promoció és viable abans d’assumir la inversió.
Un bon edifici d’habitatges comença per llegir bé el solar
Es Passeig de Na Camel·la, Juníper Serra i Portocolom tenen escales i dates diferents, però comparteixen una mateixa estratègia: convertir els condicionants del solar en part del projecte. La mitgera, la relació amb el carrer, la densitat o el pendent deixen de ser només limitacions quan l’arquitectura els incorpora des de les primeres decisions.
Si tens un solar o estàs valorant una promoció a Mallorca, a Llorenç Brunet Arquitectes podem estudiar-ne la viabilitat amb tu.
Contacte: info@brunetarquitectes.com · 971 84 56 84 · Hort de la Vila 5, Manacor.
